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住宅ローンの支払いに困っているあなた
このままだといずれ滞納が見えている･･･
支払いがキツくてすでに滞納している･･･
いろんな通知が届いている･･･
でも、お金はどうにもならないし、どうすればいいか分からない！
この状況を放ったらかしにしておくと、あなたの住宅は競売に掛けられて二束三文で売り払われてしまい、強制退去させられてしまいます。
もちろん、発生した残債は代位弁済した保証会社から一括請求されますので、競売にかけられると家も失う、残債の一括請求も受けるなど踏んだり蹴ったりの状況に陥ってしまうのです。
しかし、そんな状況の方が非常に多いのが現在の住宅ローン裏事情なのです。
その背景として日本の景気が密接に関係しており、バブルの崩壊、リーマンショック・東日本大震災などを起因とする雇用・所得環境の断続的な悪化と不動産価値の長期に渡る低下などが挙げられます。
こういった景気のせいで、リストラ・ボーナスカット・給与が上がらないなど、ローンを組んだ時には想像もしなかった事態に陥ってしまい、返済に窮してしまう人が急増しているわけです。
また、景気とは関係ありませんが事故や病気で収入がなくなってしまう人だっているのです。
そういった住宅ローンに問題を抱える人が急増している今だからこそ、任意売却のニーズも急激な高まりを見せ、業界も経験値を積み重ねて解決への道が成熟してきています。
あなたが抱える住宅ローンの悩みも必ず解決することができるでしょう。
住宅ローン滞納から競売→退去までの猶予期間と流れ
①住宅ローンの滞納
②滞納から3ヶ月から6ヶ月で届く金融機関からの予告通知
- 債権者（金融機関）からの督促や勧告
債権者からの支払督促通知が滞納してから3ヶ月～6ヶ月間は届き続けます。競売予告通知（送られない場合もあり）
このままだと競売にかけることになります。早く支払ってくださいという警告です。この時点で競売が確定しているわけではありません。 - 代位弁済予告通知
代位弁済とは「立て替えて払う」という意味です。すなわち住宅ローン契約時に結んだ保証委託契約に従い保証会社に立て替えて払ってもらいますよという通知になります。通知書の支払期限までに滞納分を支払えなければ代位弁済されてしまうことになります。
- 期限の利益の喪失通知（ローンの一括請求通知）
期限の利益の喪失とはこの場合、「決められた期限の分割払いの契約に違反したため、一括で返済してもらいます」という意味です。この通知が来ると分割払いは無効になり、一括払いしか返済の手段がなくなりますが、ほとんどの人が払えるわけもなく代位弁済がなされてしまいます。
③期限の利益の喪失通知が来てからの流れ（約1ヶ月間）
- 代位弁済通知が届く
この通知が届いた時点で保証会社が一括返済しています。すなわち債権者が金融機関から保証会社に変わったことになり、この通知には残債と遅延損害金を一括で請求する内容が明記されています。保証会社に対して一括返済できなければ裁判所に競売の申し立てをされるとになります。
- 裁判所から競売開始通知が届く
この時点で保証会社の申し立てが受理され競売が開始されることになります。
④競売開始通知が届いてからの流れ（約3ヶ月間）
- 執行官が現地調査（査定）に来る
裁判所から派遣された執行官が現地調査（訪問査定）を行い調査資料を作成し競売の落札価格の目安となるラインを査定します。
- 裁判所から入札開始の通知が届き競売物件として公開される(任意売却のタイムリミット！)
裁判所から入札の期間を知らせる通知が届き、物件情報が新聞やインターネットで公開されます。ここを過 ぎてしまうと競売を止めることは不可能になります。任意売却をするには債権者の同意もいるので、遅ければ遅いほど同意を得られる可能性が低くなります。
⑤入札の通知後の流れ（約1ヶ月）
- 入札開始・開札
入札の仕組みはオークションと同じです。入札開始で入札者が金額を提示し、開札で一番高額を入札していた人が落札者となります。落札者が入金を済ませると所有者が保証会社から落札者に移り、いよいよ退去が迫ります。
⑥退去・物件の引き渡し（即日～）
あなたの住居は競売で売り払われ、残債と遅延損害金の支払いだけが残ります。
競売でなにもかも失う前に任意売却の検討を！
任意売却とは、債権者（銀行）の同意のもと所有者（債務者）の意思で住宅を売却すること。
簡単に言うと、住宅ローンの支払いが厳しくなって滞納が続くと、競売で強制的に家を売られることになってしまうので、その前の段階で競売を回避するために自ら住宅を売却することを任意売却と言います。任意売却を行うことで競売によって受けるダメージをゼロにする、もしくは大幅に減少することができるのです。
また、任意売却でかかる仲介手数料なども売却金の中から支払われるのであなたに直接の負担は発生しません。
更にあなたの引っ越し費用まで捻出してもらえることもあるので、競売とは待遇が比べ物になりません。
任意売却と競売の差はこんなに大きい！
| 売価格 | 【任意売却】
市場価格に近い額で売れる |
【競売】
市場価格の5～7割が売値の目安 |
|---|---|---|
| 残債 | 【任意売却】
残債を減らすことができ、無理のない返済計画で返していける。（月々5,000円～30,000円が相場） |
【競売】
競売申立費用や遅延延滞金が上乗せされより多くの残債が残り、自己破産に追い込まれるケースも少なくない。 |
| 引越し | 【任意売却】
引越し費用の捻出も可能。 |
【競売】
引越し費用は全額自己負担。 |
| 世間体 | 【任意売却】
近所に返済困難の末の売却だということは知られにくい。 |
【競売】
新聞やネットに公開される。 |
| 【例】6000万円で新築物件を購入し10年間ローンの支払いを続けてきたケース（現時点での家御価値は4000万円、住宅ローンの残債は5000万円の場合） | ||
| まとめ | 【任意売却】
市場価格の4,000万円で売却し残債は1,000万円。 | 【競売】
市場価格の7割の2,800万円で売却され残債は2,200万円。 |
ケース別任意売却のすすめ
住宅ローンの支払いがキツイ、滞納して銀行から督促がきている
まだ滞納しておらず、低金利の住宅ローンに借り換えすることで支払っていけるのであれば、早急に借り換えを検討するべきです。
すでに滞納しているが、この先払える目処がつく方は早急に金融機関の担当者と話をするべきです。
住宅ローンの返済に猶予をくれたり、支払い方法の見直しなどの対応をしてくれる場合もあります。
今後も支払える目処が立たない方は、早急に任意売却の手続きに入ってください。
競売で二束三文で売られ、残債だけが残り自己破産に追い込まれることが目に見えています。任意売却であれば相場に近い金額で売却でき、残債もローンで対応してもらえます。
また、リースバックという方法で今の家に住み続けることも可能です。
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一括返済・代位弁済・競売開始などの通知が届いている
これらの通知が届き始めると、一括返済できない場合は、任意売却しか競売を避ける手段がありません。
こういった通知を出していても、銀行や保証会社は競売の申し立てを保留もしくは取り下げをしてくれることが多いのです。
なぜなら、競売で売れる安い金額よりも任意売却で少しでも多くの金額を回収できたほうが金融機関にもメリットがあるからです。
ただし、競売開始通知が届いてしまったら猶予は全くありません。
債権者が納得して取り下げに合意してくれる買い手を開札までに探さなければならないからです。
出来る限り競売開始前の任意売却手続きを始めることが成功の鍵となります。
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債務整理も視野に入れて住宅のことを考えたい
住宅ローン以外の借金が元で住宅ローンの返済に支障が出ているのであれば、任意整理や個人再生で住宅ローンを残したまま他の借金を整理することも可能です。
そして個人再生であれば「住宅資金特別条項」を適用することで、返済期間の延長もすることができます。
住宅ローンそのものがキツくて自己破産も視野に入れているという方も、任意売却で住宅を先に処分しておくことにメリットが出ます。
自己破産をすると原則自宅は処分されるので同じことでは？と思いがちですが、自宅を持っての自己破産手続きは管財事件として20万円～50万円の予納金を裁判所に収める必要が出てきます。
これから自己破産をしようとする人にこの額はかなり厳しいのではないでしょうか？
任意売却で自宅を処分してしまった後なら、同時廃止で3万円程度の手続費用で済むのです。
自己破産で弁護士などに依頼する場合も自宅があるかないかで弁護士費用が変わってきます。
このように、自己破産前の任意売却は大変メリットがあるものなのでやっておきたいことの一つです。
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何が何でも家を残したい
任意売却の方法の中には「リースバック」という方法があります。
これは第三者に物件を購入してもらい、家賃を払って住み続けるという方法です。
この方法なら名義はあなたのものではなくなってしまいますが、今までと変わらず愛着のある家に住むことができますし、買戻しの契約をすることも可能です。
できれば、親族や知り合いに購入してもらうのがスムーズなのですが、任意売却での物件購入は一括払いのみとなっているため難しい場合も多々あります。
そういった場合は、リースバックに強い不動産会社を紹介してもらえることもありますから積極的に相談してみましょう。
そして、リースバックを利用すれば自己破産をしたとしても自宅に住み続けることが可能になるのです。これは自己破産をして自宅を残す唯一の方法と行ってもいいかもしれません。
また、住宅ローン以外の借金が原因で滞納してしまっている方は、任意整理や個人再生という債務整理を行えば自宅を残したまま、住宅ローン以外の借金を整理できます。
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離婚に伴う住宅ローン問題が発生している
離婚が関わる住宅ローン問題は大変多く、悩みの内容も多種多様です。
例えば、
- 離婚をして養育費や慰謝料を払わなければならず住宅ローンがキツイ
- 離婚をした元旦那が払ってくれていると思ってた住宅ローンが滞納していた
- 離婚を機に住宅を処分して財産分与をスムーズにしたい
- 離婚をしたが連帯保証人・連帯債務が解除できずに困っている
こういった要因が複雑に絡み合うのが離婚が関係する住宅ローン問題になります。
また、離婚から発生する住宅ローン問題は自分だけの問題じゃないから悩みも深いのです。
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